Об оценке равновесной цены на недвижимость в российских городах – миллионниках

Сейчас многие россияне озабочены проблемой приобретения недвижимости. Так, например, в городах с населением более 1 млн. человек, согласно исследованию, проведенному по заказу Росгосстраха осенью 2006 года, желали бы улучшить свои жилищные условия от 26 до 38% семей.

В то же время для оче

нь многих надежда на приобретение недвижимости представляется несбыточной, особенно в Москве, Ростове и Петербурге.

При этом только 12% жителей крупных городов, намеренных в будущем приобрести квартиру, считают уровень цен на недвижимость в своем городе приемлемым. В Москве их доля падает до 7,5%, в Петербурге – до 7%. В основном это связано с тем, что цены на недвижимость в российских городах за последнее время побили исторические рекорды. Особенно это характерно для Москвы, где по последним данным компании «Индикаторы рынка недвижимости» индекс цен на жилье (оценка его средней стоимости) находится на уровне 4200 долл. за квадратный метр, тогда как год назад он был равен 2300 долл. за кв. метр. В большой степени этот рост связан с увеличением реальных доходов населения, особенно в отраслях, связанных с добычей топливных ресурсов. Так, по данным ФСГС, в 2006 году реальные доходы россиян выросли на 10%, реальная заработная плата – на 13,5%. В добыче топливно-энергетических полезных ископаемых заработная плата достигла 26,1 тыс. руб., более чем в 2 раза превысив средний по стране уровень – 11,3 тыс. рублей.

Поиск инвестиционных инструментов приводит россиян на рынок недвижимости: по данным исследований, сегодня многие российские семьи владеют квартирами, купленными с целью дальнейшей перепродажи. В Москве ими владеют более 2% семей, в Тюмени – около 4%.

С учетом того, что какая-то часть «инвестиционных» квартир не-москвичей расположена в Москве как наиболее привлекательном месте для вложений в недвижимость, их долю в столице можно оценить минимум как 3% от общего количества квартир. По данным ФСГС на 2005 г. в Москве имеется 3,7 млн. квартир, таким образом, на «инвестиционную» недвижимость приходится около 110 тыс. квартир, что без малого составляет ввод жилой недвижимости в городе за 2 года (ориентировочно по 62 тыс. квартир в год) или трехлетний объем реализации недвижимости на первичном рынке.

Обеспечение всех нуждающихся жильем – важная социальная задача. Нерешенность жилищного вопроса, как известно, портит нравы. В связи с этим интерес представляет прогнозирование трендов стоимости недвижимости на рынках крупных российских городов. Важнейшим параметром, определяющим будущее развитие рынка, является «порог» цен, выше которого россияне не готовы платить за недвижимость и если они не располагают необходимой суммой, они откладывают покупку или отказываются от нее. Разумеется, потенциальный бюджет на приобретение квартиры мен

яется в зависимости от уровня дохода. Однако и в самых высокодоходных группах населения (в группе с доходом на члена семьи от 28 тыс. руб. в месяц) согласно данным исследований Росгосстраха эта сумма не превышает 80-85 тыс. долларов (если не брать в расчет сверхбогатый сегмент), что составляет в среднем 1,8 годового дохода семьи в этой группе. Если учесть, что среднее приращение жилой площади в результате увеличения жилищных условий (разница между площадью новой и старой квартиры, при условии ее продажи на вторичном рынке) составляет около 30 квадратных метров, средняя цена недвижимости в российских городах не может превышать 3 тыс. долл. за квадратный метр. И это без учета повышение качества дома, которое также поглощает часть бюджета на улучшение жилищных условий. Однако в реальности эта сумма может оказаться еще меньше.

Как известно, на классическом рынке цена определяется балансом спроса и предложения, в нашем случае - строительством жилой недвижимости и платежеспособным спросом населения. Для определения равновесной цены квадратного метра жилья, при котором достигается равновесие спроса и предложения, необходимо учитывать следующие факторы.

1. Годовой объем строительства жилья в городе за вычетом недвижимости, распределяемой по городским социальным программам,

2. Общее число жителей города и их распределение по имущественным группам,

3. Долю жителей города, желающих приобрести недвижимость – латентный и активный спрос на недвижимость в городе по имущественным группам,

4. Долю годового дохода, которую жители города готовы тратить на покрытие ипотечного кредита или откладывать на приобретение недвижимости,

5. Срок, в течение которого жители готовы копить на недвижимость или выплачивать ипотечный кредит (эти показатели легко пересчитать в число годовых доходов, которые семья готова тратить на улучшение жилищных условий),

6. Среднее приращение жилплощади в результате улучшения жилищных условий,

7. Применительно к Москве необходимо также оценить долю жителей других городов, желающих переселиться в столицу и способных это сделать при разных ценах на недвижимость в городе.

Надо отметить, что в российских городах – миллионниках 40-50% семей из группы с высокими доходами намерены улучшить свои жилищные условия, причем с ростом благосостояния стремление к приобретению недвижимости убывает – чем выше доходы, тем меньше у людей жилищных проблем. Среднее желаемое приращение жилплощади при улучшении жилищных условий составляет 25-35 кв. метров, в зависимости от уровня доходов. В Москву хотели бы перебраться 5-7% зажиточных провинциалов, желающих приобрести недвижимость.

Расчеты, сделанные с использованием данных государственной статистики, результатов исследований, выполненных по заказу Росгосстраха, а также данных проекта «Стиль жизни среднего класса» компании «Эксперт-дата», позволяют сделать следующие выводы о потенциальной равновесной средней стоимости квадратного метра по российским городам - миллионникам.

Как видно, за исключением Москвы, равновесные цены на 1 квадратный метр жилой недвижимости в российских городах колеблются в пределах 1330-1650 долл. (при курсе 26,5 рублей за доллар). В то же время реальные цены могут заметно отличаться от расчетных значений, в силу того, что здесь не учитываются такие факторы, влияющие на стоимость недвижимости, как ажиотажный и инвестиционный спрос, действия застройщиков по поддержанию цены квадратного метра и т.п. Надо также иметь ввиду, что недвижимость – не скоропортящийся и не слишком ликвидный товар, так что динамические процессы на нем могут занимать много времени. Потенциальные убытки от падения стоимости недвижимости могут быть компенсированы ее владельцами за счет сдачи квартир в аренду. Рынок недвижимости будет толкать вверх рост доходов населения. Поэтому не стоит воспринимать приведенные выше показатели как обязательные. Кроме того, как известно, рынок жилья не однороден и разные сегменты могут вести себя по-разному. Так, очень многие специалисты прогнозируют продолжение роста цен на рынке элитной недвижимости и в сегменте бизнес-класса, при этом в сегменте жилья среднего и низкого качества практически неизбежен спад, который будет способствовать падению средних цен, так как на рынке последний сегмент составляет около 40% предложений, а дорогой сегмент – не более 10% предложений.

Тем не менее, приведенные выше средние оценки могут служить индикаторами для оценки направлений среднесрочных трендов на рынках недвижимости отдельных городов, так как они отражают взаимодействие двух основных факторов, определяющих цену жилья – ввода в строй новых домов и предложения жилья на вторичном рынке с одной стороны, и с другой стороны – готовности и способности населения платить за него.

Отдельно надо сказать несколько слов о ситуации в Москве. Указанные здесь оценки равновесной стоимости московской недвижимости могут показаться заниженными. В их защиту можно привести следующие положения.

1. Очевидно, что средняя цена московской недвижимости близка к своему пределу. На сегодня стоимость московского квадратного метра находится на уровне крупных европейских столиц, при том что Москва существенно отстает от них по качеству жизни. Поэтому дальнейший заметный рост стоимости жилья в Москве маловероятен, а значит и низка привлекательность инвестиций в московскую недвижимость. Инвесторы переключаются на недвижимость в Болгарии и Черногории, тем более, что сейчас это сделать несложно – на рынке существует целая сеть посредников, специализирующихся на таких инвестиционных операциях. Это будет способствовать сперва стабилизации, а потом и снижению цен в Москве.

2. В Москве существуют целые сегменты рынка недвижимости, цены на которых сильно завышены на волне инвестиционного ажиотажа 2005-2006 годов. Это, например, т.н. «плохая панель», стоимость которой сейчас, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», находится на уровне 3800 долл. за метр. Снижение цен в таких сегментах, занимающих значительное место в жилом фонде города, будет толкать среднюю стоимость недвижимости вниз, несмотря на сохранение роста в сегменте жилья бизнес-класса и элитных домов.

3. В связи с повышением качества жизни в крупных региональных центрах, о чем, в частности, свидетельствует рост цен на местную недвижимость, Москва будет терять привлекательность для богатых провинциалов как место жительства. Снижение миграции в Москву в среднесрочной перспективе будет способствовать «охлаждению» рынка. Уже сейчас доля тех, кто готов перебраться в Москву из числа региональной элиты, достаточно невелико и составляет 5-7%. Если брать в расчет только тех, кто намерен улучшить жилищные условия, эта цифра падает еще в два раза. Что вполне понятно – источники благосостояния этой группы находятся вне Москвы, а условия жизни в городе рассматриваются ими, как правило, как недостаточно комфортные.

4. Представление о том, что Москва – очень богатый город, в целом неправильны и основаны на наблюдениях за жизнью модных магазинов и ресторанов в пределах Садового Кольца. Расчеты Росгосстраха показывают, что данные ФСГС относительно среднедушевого дохода в Москве по итогам 2006 года на уровне 32 тыс. рублей завышены. На практике средний душевой доход москвича составляет около 25 тыс. рублей в месяц, при этом более высокий доход нивелируется более высокой стоимостью жизни в городе. Исследования Росгосстраха и компании «Эксперт-Дата» по состоянию на осень – зиму 2006 г. показывают, что социальная группа с доходом более 34 тыс. руб. на члена семьи в месяц составляет только около 5% городского населения или около 185 тыс. семей. Учитывая, что средний срок обновления квартиры в этой группе в нормальных условиях составляет 10-12 лет, она способна за год «поглотить» с рынка 15-18 тыс. квартир из более чем 100 тыс., попадающих на первичный и вторичный рынки города. Поэтому высокодоходная прослойка не может обеспечить «поглощение» недвижимости, возводимой в городе и выводимой на вторичный рынок, по сложившимся ценам. Реализация всего заявленного к продаже объема недвижимости потребует существенного снижения средних цен.